L’importance d’un syndic de copropriété dans le succès d’un investissement locatif

Un syndic de copropriété concourt à la bonne gestion des biens immobiliers ayant plusieurs propriétaires. C’est pourquoi la plupart des copropriétaires en choisissent pour l’administration de leur immeuble. Il est donc important de savoir ce qu’il représente, si l’on a l’intention d’investir dans l’immobilier. Voici un tour du sujet à travers cette brève présentation.

La réponse à une exigence légale

Le recours à une telle structure est une exigence de la loi. Dès que plusieurs personnes s’entendent pour investir dans l'immobilier, elles sont dans l’obligation légale de confier la gestion des parties communes de l’immeuble à un syndic. Celui-ci est donc commis par les copropriétaires, et agit en leur nom pour la sauvegarde de leurs intérêts. Comment le désigne-t-on ?

Sa nomination provient d’une décision consensuelle

Il faut dire que l’assemblée générale des propriétaires, encore appelée syndicat des copropriétaires, est l’organe qui délibère pour son choix. On doit préciser qu’il peut être une personne étrangère à la copropriété et qui en fait une profession. Bien que cette dernière option soit la plus exploitée, les copropriétaires peuvent également désigner en leur sein une personne qui exécute le travail à titre désintéressé. De quoi s’occupe un syndic, une fois qu’il est choisi ?

Ses attributions dans la gestion d’une copropriété

Selon les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il a trois fonctions principales. Il veille à l’entretien des espaces communs de l’immeuble, met en exécution les décisions de l’ensemble des copropriétaires, puis établit une proposition de budget de fonctionnement soumis à l’appréciation des propriétaires réunis en assemblée générale.

Nommé pour trois ans au maximum, il peut être révoqué au cas où les copropriétaires décident de la gestion de l’immeuble par un des leurs. On démet aussi le syndic en ne reconduisant pas tout simplement le contrat qui le lie au syndicat des propriétaires. Mais il faut l’en informer par une lettre recommandée avec accusé de réception au moins trois mois avant l’assemblée générale des copropriétaires.

Les avantages de recourir à un professionnel compétent

C’est la solution de confort quand on investit dans l’immobilier en copropriété. On bénéficie de l’expertise d’un professionnel qui maîtrise parfaitement les enjeux liés à la gestion d’une copropriété. Il travaille à la protection des intérêts parfois discordants de tous les copropriétaires. Ceux-ci sont ainsi assurés de la bonne gestion de leurs actifs immobiliers. Les copropriétaires, en se libérant des contraintes d’une gestion au quotidien de l’immeuble, peuvent vaquer à leurs occupations en toute sérénité.

Le syndic représente un élément central dans l’administration d’une copropriété. Il est donc indispensable de bien choisir celui qui doit veiller au bien commun, dans le cadre d’un investissement collégial dans l’immobilier.

Louer un bien géré en copropriété par le biais d’un syndic

Le syndic de copropriété est un mandataire engagé par la copropriété d’un immeuble pour gérer et administrer un bien, généralement un immeuble ou un groupe de maisons individuelles regroupées en copropriété. Il peut être une agence immobilière qui gèrera le bien en syndic ou bien un syndic distinct de toute agence immobilière, ce qui, de nos jours, est plus rare.

Le syndic intervient tant auprès des propriétaires occupants leurs bien qu’en gestion locative. 

L’on reconnaît le professionnalisme d’un syndic par la gestion saine et transparente qu’il assure, par sa rapidité à prendre des décisions ou à intervenir en cas de problème, à sa disponibilité, notamment à répondre au téléphone ou à rappeler. 

Dans le cadre de la gestion locative, si le syndic est également agence immobilière, il reçoit les candidatures à location, les étudie, propose le futur locataire au propriétaire et assure les visites et encaisse les loyers pour le compte du propriétaire.

De ce fait, le syndic doit être très rigoureux dans la recherche d’un locataire puisqu’en cas de litige sa responsabilité peut être recherchée pour manquement à certaines obligations. En effet, le syndic doit s’assurer de la bonne solvabilité d’un futur locataire ou bien encore vérifier que le bien proposé en gestion locative est bien louable en l’état. 

Dans ce cas, le rôle du syndic est double puisqu’il intervient tant pour le compte du propriétaire que pour celui du locataire. 

Il perçoit les loyers d’une part, les reverse au propriétaire mais adresse également au propriétaire tous les appels de charges inhérents à la copropriété. 

Le syndic gère également les interventions des chauffagistes, électriciens… pour le compte de la copropriété et peut aussi s’engager à la place de cette dernière dans la gestion de travaux de rénovation (toiture, peinture des parties communes, ravalement…). Dans ce cas, il devient directement le mandataire des travaux et ne se contente plus d’assurer la gestion locative des biens mis en location par certains propriétaires membres de la copropriété.

La rémunération du syndic se fait directement auprès de la copropriété qui lui reverse généralement un forfait assujetti d’éventuelles prestations complémentaires. Le tout fait l’objet d’un contrat reconductible d’année en année et dénonciable 3 mois avant son terme.

Pour un futur locataire, louer un bien dans une copropriété a ses avantages et ses inconvénients. En effet, ce dernier n’aura pas affaire au propriétaire en direct ce qui, parfois, entraîne un retard dans certaines décisions.

Si l’on prend le cas d’une négociation de loyer, l’agence immobilière agissant en tant que syndic applique généralement des tarifs de locations identiques suivant la surface de l’appartement ou de la maison. En effet, le syndic a une mission de gestion globale et ne négocie donc pas de gré à gré avec le futur locataire. 

Par contre, en ce qui concerne les petites réparations (fuite d’eau, changement de chaudière, entretien des parties communes…) le syndic peut engager les réparations en lieu et place de la copropriété, de par le contrat de gestion locative qui l’unit aux copropriétaires, ce qui fait parfois gagner un temps précieux pour l’intervention d’un technicien. 

 

Mettre une copropriété en gestion immobilière, l’importance de bien analyser le contrat !

Lorsque qu’une copropriété confie la gestion de son bien à un syndic, un contrat est signé entre les deux parties. Il est donc important de bien vérifier le type de contrat proposé et surtout d’en faire une analyse poussée afin d’éviter des coûts supplémentaires pouvant être cachés.

Le gestionnaire de la copropriété, qui est très souvent une agence immobilière propose à la copropriété un détail des interventions chiffrées. Le choix du prestataire se fera donc en assemblée générale et accepté à la majorité des participants (suivant les modalités de quitus propre à chaque réunion des copropriétaires).

Au nombre des principales actions réglées forfaitairement au syndic, l’on trouvera : 

-L’assemblée générale annuelle : convocation de tous les copropriétaires suivant les modalités habituelles : courriers, établissement de l’ordre du jour, feuille d’émargement, vérification du bon déroulement de l’assemblée, affichages obligatoires, envoi des comptes-rendus… 

Il est nécessaire de bien vérifier que le contrat n’indique pas que cette prestation devra se tenir durant les heures ouvrées, ce qui n’est généralement pas le cas, sous risque de voir l’intégralité de l’assemblée générale facturée en dehors du forfait puisque n’entrant pas dans le cadre des heures ouvrées. 

-La tenue de la comptabilité : réalisation et présentation des comptes de la copropriété, établissement du budget prévisionnel, vérification des comptes bancaires et toutes opérations légales pour le compte de la copropriété. Le détail des prestations devra être clair et détaillé.

-Dans le cas d’une création de copropriété, le syndic pourra rédiger le règlement de copropriété. Voir si cette prestation ne peut pas être réalisée gratuitement puisque le gestionnaire est garanti d’avoir la copropriété en tant que client. 

-Négociation pour le compte de la copropriété de tous travaux, présentation des travaux en assemblée générale, gestion des travaux et entretien de maintenance. Bien vérifier que le syndic dispose de toutes les assurances nécessaires de maîtrise d’œuvre ou qu’il les fait bien souscrire à la copropriété.

-Souscription de toutes les assurances nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

Le contrat proposé par le syndic comporte une partie variable. 

-Les appels de charges par lot, facturés au lot. Il est important de bien vérifier leur montant et de calculer ce qu’ils représentent sur une année.

-Toutes les prestations de reprographie, photocopies… veiller au prix appliqué par tirage. Se baser sur le tarif généralement appliqué par les sociétés de reproduction et voir pour leur dégressivité. 

-Le suivi des travaux, généralement payé au pourcentage du montant hors taxes des travaux. Il peut rapidement entraîner un surcoût important en cas de gros chantier. Bien négocier ce taux. 

-Procédures de suivi des impayés et envoi de courriers : Bien vérifier le tarif des courriers.

-Certaines prestations sont facturées au temps passé, bien se faire préciser le temps moyen en fonction de la prestation pour avoir une idée de la somme engagée. 

Les syndic sont maintenant mieux encadrés par la loi du fait de nombreux abus, il existe un site internet très bien documenté qui reprend la liste des syndics (vérifiés par le site) et donne de nombreux conseils dans la vérification des contrats proposés par ces prestataires.